Guía para compradores

Puedes contactar con un servicio especializado ENLACE BLOEM o puedes seguir estos pasos:

Antes de comprometerte con la compra, es esencial verificar el estado legal, urbanístico y financiero de la vivienda para evitar sorpresas como cargas ocultas, deudas o problemas estructurales. Esta fase se realiza al inicio del proceso, idealmente antes de firmar cualquier contrato preliminar. Como comprador, debes solicitar estos documentos al vendedor u obtenerlos tú mismo para asegurar una transacción segura.

• DNI o NIE (Documento Nacional de Identidad o Número de Identificación de Extranjero): Es tu identificación personal obligatoria. Si eres residente en España, usa el DNI; si eres extranjero, obtén el NIE. Este documento se presenta en todas las fases posteriores.
• Asegúrate de tenerlo vigente.
• Dónde conseguirlo: Para DNI, en comisarías de Policía Nacional; para NIE, en oficinas de extranjería, consulados españoles en el extranjero o directamente en España a través de la Policía Nacional o la Agencia Tributaria.

• Nota Simple del Registro de la Propiedad: Es un informe que detalla la titularidad de la vivienda, cargas (como hipotecas o embargos), descripción física y limitaciones legales. Es crucial para confirmar que el vendedor es el propietario legítimo y que no hay deudas pendientes.
• Obténlo al principio para verificar la propiedad.
• Dónde conseguirlo: En el Registro de la Propiedad correspondiente a la ubicación de la vivienda (puedes solicitarlo online a través del sitio web de los Registradores de España por unos 9-10 euros, o presencialmente).

• Certificado de Eficiencia Energética (CEE): Evalúa el consumo energético de la vivienda (de A a G). Es obligatorio para cualquier venta y te ayuda a estimar costes futuros de energía.
• Solicítalo temprano para evaluar la sostenibilidad de la propiedad.
• Dónde conseguirlo: El vendedor debe proporcionarlo (está registrado en el órgano competente de la Comunidad Autónoma, como el Ministerio de Transición Ecológica o equivalentes regionales). Puedes verificarlo online en algunos portales autonómicos.

• Certificado de Deudas con la Comunidad de Propietarios: Confirma que no hay cuotas pendientes de la comunidad (gastos comunes).
• Verifícalo antes de avanzar, para evitar asumir deudas.
• Dónde conseguirlo: El administrador de fincas o el presidente de la comunidad lo emite (el vendedor debe solicitarlo).

• Último Recibo del IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles): Muestra el valor catastral y confirma que los impuestos locales están al día.
• Revísalo en esta fase para calcular tus futuros impuestos.
• Dónde conseguirlo: En el Ayuntamiento correspondiente (puedes solicitar una copia online a través de la sede electrónica del Ayuntamiento o en persona).

• Cédula de Habitabilidad o Licencia de Primera Ocupación (para viviendas nuevas o en algunas CCAA): Certifica que la vivienda es habitable y cumple normas urbanísticas. No es obligatoria en todas las regiones, pero sí en Cataluña, Valencia, etc.
• Comprueba su existencia antes de la oferta.
• Dónde conseguirlo: El vendedor lo proporciona; se obtiene en el Ayuntamiento o la Comunidad Autónoma.

• Informe de Evaluación del Edificio (IEE) o Inspección Técnica del Edificio (ITE): Para edificios antiguos, verifica el estado estructural.
• Si aplica (edificios >50 años), revísalo temprano.
• Dónde conseguirlo: Ayuntamiento o técnico certificado.

• Certificado de No Infracción Urbanística: Confirma que no hay violaciones urbanísticas.
• Parte de la due diligence inicial.
• Dónde conseguirlo: Ayuntamiento.

Fase 2: Contratos Preliminares y Financiación Una vez verificada la propiedad, procede a acuerdos iniciales.

• Contrato de Arras o Reserva (Precontrato): Acuerdo privado donde pagas una señal (arras penitenciales o confirmatorias) y se fijan condiciones. Incluye justificante de pago.
• Después de verificaciones, antes de la escritura.
• Dónde conseguirlo: Redactado por un abogado o agente inmobiliario; no es obligatorio notarial, pero recomendable.

• Documentos para Hipoteca (si aplica): Justificantes de ingresos (nóminas, IRPF), contrato laboral, extractos bancarios, tasación de la vivienda.
• Paralelo a las verificaciones; presenta al banco para aprobación.
• Dónde conseguirlo: Tus documentos personales (nóminas de tu empleador, IRPF de Hacienda); tasación por una sociedad tasadora homologada por el Banco de España.

Este es el momento clave de la transacción.

• Contrato de Compraventa o Escritura Pública: Documento notarial que formaliza la transferencia de propiedad, incluyendo precio, condiciones y pago.
• Después del contrato de arras, cuando todo esté listo (incluyendo hipoteca si aplica).
• Dónde conseguirlo: Ante un notario público (elige uno neutral; cuesta alrededor de 0.5-1% del precio).

Tras la firma, liquida obligaciones fiscales.

• Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) o IVA: Para segunda mano, ITP (6-10% según CCAA); para nueva, IVA (10%) + AJD (Actos Jurídicos Documentados, 0.5-1.5%).
• Págalo dentro de 30 días tras la escritura.
• Dónde conseguirlo/pagarlo: Modelo 600 o 620 en la Hacienda autonómica (online o presencial).

• Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (Plusvalía Municipal): Grava el aumento de valor del suelo; lo paga el vendedor, pero verifica que esté liquidado.
• El vendedor lo paga, pero confirma post-firma.
• Dónde conseguirlo: Ayuntamiento.

• Inscripción en el Registro de la Propiedad: Registra la escritura para proteger tu titularidad.
• Dentro de 2-3 meses tras la firma (el notario puede enviarla telemáticamente).
• Dónde conseguirlo: Registro de la Propiedad (coste aproximado 0.1-0.2% del precio).