Guía para vendedores

Puedes contactar con un servicio especializado ENLACE BLOEM o puedes seguir estos pasos:

1. Fase de Preparación y Verificaciones Previas.

En esta etapa, reúnes y verificas documentos para asegurar que la propiedad está libre de cargas y cumples con obligaciones básicas. Esto evita problemas durante la negociación y protege tanto a ti como al comprador. Debes empezar aquí, idealmente 1-2 meses antes de poner la vivienda en el mercado.

• DNI, NIE o Pasaporte del Vendedor:

Es el documento identificativo que acredita tu identidad como propietario. Si eres extranjero, necesitas el NIE (Número de Identificación de Extranjero). Dónde obtenerlo: DNI en comisarías de Policía Nacional; NIE en oficinas de Extranjería o consulados españoles en el extranjero. Si lo has perdido, solicítalo online a través de la sede electrónica del Ministerio del Interior. Cuándo presentarlo: En todas las fases, pero esencial desde el inicio para firmar cualquier acuerdo.

• Escritura de Propiedad (Título de Propiedad):

Es el documento notarial que acredita que eres el legítimo propietario de la vivienda. Incluye detalles como descripción del inmueble, fecha de adquisición y posibles cargas. Dónde obtenerlo: Lo recibiste del notario al comprar la propiedad. Si lo has perdido, pide una copia autorizada al mismo notario o al Registro de la Propiedad (donde está inscrita). Puedes solicitarla online en el sitio web del Colegio de Registradores (registradores.org) por unos 20-30 euros. Cuándo presentarlo: Desde el inicio, para mostrar al comprador potencial. Es obligatoria para la nota simple y la escritura final.

• Nota Simple Registral Actualizada:

Es un informe del Registro de la Propiedad que detalla la titularidad, cargas (hipotecas, embargos, servidumbres), superficie y descripción legal de la vivienda. Sirve para verificar que no hay problemas previos. Debe ser reciente (no más de 3 meses). Dónde obtenerlo: Online en el portal del Colegio de Registradores (registradores.org) por unos 10 euros, o presencial en el Registro de la Propiedad correspondiente a la ubicación de la vivienda. Cuándo presentarlo: Al inicio, para mostrar transparencia al comprador y evitar sorpresas. Es clave en verificaciones previas.

• Certificado de Eficiencia Energética (CEE):

Obligatorio desde 2013, califica la eficiencia energética de la vivienda (de A a G). Debe estar registrado y es válido por 10 años. Dónde obtenerlo: Contrata a un técnico certificado (arquitecto, ingeniero o aparejador) a través de colegios profesionales o plataformas como Certicalia. Cuesta entre 50-150 euros. Regístralo en la comunidad autónoma correspondiente. Cuándo presentarlo: Antes de publicitar la venta, ya que debe incluirse en anuncios inmobiliarios.

• Cédula de Habitabilidad o Licencia de Primera Ocupación:

Certifica que la vivienda es habitable y cumple normas urbanísticas. Obligatoria en comunidades como Cataluña, Valencia o Baleares; en otras es opcional o sustituida por declaración responsable. Válida por 15-25 años según autonomía. Dónde obtenerlo: En el ayuntamiento del municipio donde está la vivienda, o a través de un arquitecto para renovarla. Cuándo presentarlo: En verificaciones previas, especialmente si la vivienda es antigua.

• Referencia Catastral y Últimos Recibos del IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles):

La referencia catastral identifica la propiedad en el Catastro. El recibo del IBI demuestra que estás al día con el impuesto municipal. Dónde obtenerlo: Recibo del IBI en el ayuntamiento o online en la sede electrónica del Catastro (catastro.minhap.gob.es). La referencia está en la escritura o recibo. Cuándo presentarlo: En verificaciones para probar pagos al día.

• Certificado de Deuda Cero de la Comunidad de Propietarios:

Acredita que no hay deudas pendientes con la comunidad (cuotas, derramas). Incluye recibo del último pago. Dónde obtenerlo: Del administrador de fincas o presidente de la comunidad. Es gratuito o con coste mínimo. Cuándo presentarlo: Antes de cualquier acuerdo, para que el comprador no asuma deudas.

• Recibos de Suministros (Agua, Luz, Gas):

Últimos pagos para demostrar que están al día y facilitar el cambio de titularidad. Dónde obtenerlo: De las compañías suministradoras (Endesa, Iberdrola, etc.) o sus portales online. Cuándo presentarlo: En esta fase para verificaciones.

• Certificado de Saldo Pendiente o Cancelación de Hipoteca:

Indica el importe restante a pagar. Dónde obtenerlo: En tu entidad bancaria. Cuándo presentarlo: Si hay hipoteca, antes de la venta para cancelarla en notaría.

1. Fase de Contrato Privado (Opcional: Contrato de Arras o Reserva)

Una vez verificado todo, firmas un contrato privado con el comprador para reservar la vivienda (arras penitenciales o confirmatorias). Esto suele ocurrir 1-4 semanas después de la oferta.

• Contrato de Arras:

Documento privado que fija el precio, plazos y penalizaciones. No es obligatorio, pero protege la operación. Dónde obtenerlo: Redáctalo con un abogado o agente inmobiliario. Puedes usar plantillas estándar. Cuándo presentarlo: Tras acuerdo con el comprador, antes de notario.

1. Fase de Firma Ante Notario (Escritura Pública)

Obligatoria para la transmisión legal. Se hace en notaría, 1-3 meses después del contrato privado. Presentas todos los documentos anteriores más:

• Todos los Documentos Anteriores: El notario los verifica y los incorpora a la escritura.

• Poder Notarial (si no puedes asistir): Si estás ausente, das poder a un representante.

Dónde obtenerlo: Ante notario. El notario redacta la escritura pública, que incluye el precio, forma de pago y liquidación de cargas.

1. Fase de Pago de Impuestos y Trámites Posteriores

Tras la firma (hasta 30 días):

• Impuesto de Plusvalía Municipal (Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana):

Tributa por la ganancia en el valor del suelo. Calcula y paga en el ayuntamiento. Dónde: Ayuntamiento, online o presencial.

• IRPF o IRNR (para no residentes):

Declara la ganancia patrimonial en tu declaración de la renta (Hacienda, modelo 100 o 210). El comprador retiene el 3% si eres no residente. Dónde: Agencia Tributaria (AEAT), sede electrónica.

• Inscripción en el Registro de la Propiedad:

El comprador suele encargarse, pero verifica que se haga para liberar tu responsabilidad. Dónde: Registro de la Propiedad.

• Costes para el Vendedor: Notaría (0,5-1% del precio), registro (0,2%), plusvalía (variable), IRPF (19-26% de la ganancia), agente inmobiliario (3-5% si usas uno).

• Verificaciones Previas Adicionales: Inspección técnica (ITE) si la vivienda tiene más de 50 años (ayuntamiento); certificado de no infracciones urbanísticas (ayuntamiento).

• Seguridad: Siempre usa un notario para la firma final, ya que garantiza legalidad. Evita pagos en efectivo; usa cheque o transferencia.